CAMERA DEPUTAȚILOR A ADOPTAT PROIECTUL DE LEGE PRIVIND APLICAREA UNOR SCUTIRI DE LA PLATA CHIRIEI PENTRU PERIOADA AFERENTĂ STĂRII DE URGENŢĂ

 

Conform paginii de internet a Camerei Deputaților, la data de 29 aprilie 2020, plenul a adoptat proiectul de lege privind aplicarea unor scutiri de la plata chiriei pentru perioada aferentă stării de urgenţă, („Legea”) cu amendamentele propuse de către Comisia Buget, Finanțe și Bănci.

Camera Deputaților este Cameră decizională, proiectul de lege fiind depus ulterior adoptării la Secretarul general, în vederea exercitării dreptului de sesizare a Curții Constituționale a României, asupra constituționalității legii.

Legea, in forma actuala, stabileste ca anumite categorii de persoanele fizice și juridice să beneficieze de scutiri de la plata chiriei, iar veniturile obținute din cedarea folosinței bunurilor imobile în baza unor contracte de închiriere/subînchiriere sau uzufruct, de acei contribuabili care reduc pe perioada anului 2020 contravaloarea folosinţei bunului imobil, nu vor fi considerate venituri impozabile, în condițiile Legii.

 

A. SCUTIREA LOCATARILOR DE LA PLATA CHIRIEI. Categorii de locatari carora li se aplica actul normativ

Astfel, conform art. 1, alin. (1) din Lege, locatarii – (i) operatori economici, (ii) practicanți ai profesiilor liberale, (iii) entitățile juridice de drept privat, a căror activitate a fost întreruptă sau a caror venituri sau incasari au scazut cu cel putin 15% in luna martie 2020 fata de media ultimului an calendaristic în perioada de aplicare a stării de urgență, (iv) persoanele fizice afectate economic direct sau indirect în perioada de aplicare a stării de urgență, pot amâna la cerere, fără plata de dobânzi și penalități, plata chiriei pentru folosința imobilelor înregistrate ca sedii, puncte de lucru sau locuințe.

Având în vedere că Legea nu definește noțiunile de „operator economic”, „practicanți ai profesiilor liberale” sau „entități juridice de drept privat”, se impun următoarele precizări:

i) Conform punctului 1 din Anexa la Legea 296/2004 privind Codul consumului, operatorul economic este persoana fizică sau juridică, autorizată, care în cadrul activităţii sale profesionale fabrică, importă, depozitează, transportă sau comercializează produse ori părţi din acestea sau prestează servicii.

ii) Întrucât Legea nu distinge, sfera acesteia de aplicabilitate va include toate categoriile de practicanți ai profesiilor liberale, precum notari, executori judecătorești, avocați, practicieni în insolvență, arhitecți, auditori financiari, expert contabil, farmacist, medic, medic stomatolog, medic veterinar etc.

iii) Entitățile juridice de drept privat sunt societățile, asociaţiile, fundaţiile, sindicatele etc..

 

Procedura se preconizeaza a se organiza prin intermediul organului fiscal competent, caruia i se va adresa o cerere.Pentru ipoteza în care, cererile locatarilor de scutire de la plata chiriei sunt aprobate, plata acestora urmează a fi efectuată locatorilor de către organul fiscal teritorial competent.

Ulterior, locatarii vor restitui organului fiscal sumele achitate de către acesta locatorului cu titlu de chirii lunare până la data de 31 decembrie 2020, eșalonat, în rate egale, după perioada in care plata a fost amânată.

În cazul în care locatarii nu vor achita sumele anterior menționate organului fiscal, acesta le va recupera pe cale executării silite, în conformitate cu prevederile Codului de procedură fiscală, în materie de executare silită.

Facilitatea aceasta, de amanare la plata, in mod concret, prezinta insa riscuri demne de luat in seama.

Statul, achitand chiria in locul chiriasului, va avea o creanta bugetara, foarte usor de executat, cu un regim juridic diferit fata de cel al creantelor civile. Niciunul dintre remediile discutate anterior, oferite de Codul Civil, nu vor putea fi invocate impotriva platitorului creantei.

Astfel, spre deosebire de procedura de executare silită demarată în baza unui contract civil, precum contractul de locațiune, care necesită concursul instanței de executare și a executorului judecătoresc în vederea recuperării sumelor reprezentând chirie restantă, în cazul creanțelor bugetare, organele fiscale competente sunt și organe de executare, nefiind necesară participarea instanței de executare sau a executorului judecătoresc.

În concret, contribuabilii care vor dori să apeleze la scutirile acordate de Lege trebuie să aibă în vedere la data solicitării și termenul de restituire a sumelor pe care organul fiscal le va înainta locatorilor pentru acoperirea chiriilor, dar și implicațiile nerespectării acestui termen legal.

Pentru a beneficia de amânarea la plata chiriei, locatorii trebuie să parcurgă o serie de etape, care deși la prima vedere pot părea simplu de dus la îndeplinire, ele pot totuși prezenta anumite dificultăți, atât din punct de vedere al duate de timp necesare, cât și a înscrisurilor ce trebuie prezentate organului fiscal pentru aprobarea cererii de scutire.

Sub un prim aspect, locatarul trebuie să depună, prin serviciul poștal sau prin poștă electronică, o cerere de plată, însotiță de următoarele înscrisuri:

a. contractul de locațiune intre locator și locatar;

b. act adițional între locator și locatar la contractul de locațiune, care va conține următoarele: acordul părților pentru amânarea plății chiriei, durata perioadei de amânare a plății chiriei, suma aferentă acestei perioade de amânare; date de identificare ale locatorului și locatarului; datele contului bancar al locatorului în care urmează a se face plata de catre organul fiscal teritorial competent; data semnării și semnăturile ambelor părți.

c. orice fel de act al locatarului care dovedește imposibilitatea plății chiriei în perioada specificată în actul adițional dintre locator și locatar.

Așadar, anterior depunerii cererii de plată, locatarul trebuie să ajungă la un acord cu locatorul pentru amânarea plății chiriei, asupra perioadei de amânare și, implicit, a sumei pentru care se va solicita amânarea.

Acordul părțile este imperios necesar a fi exprimat în scris, prin încheierea unui act adițional la contractul de locațiune.

Nerespectarea acesti cerințe va conduce la respingerea cererii de amânare la plată, de către organul fiscal competent.

Pe de altă parte, tot anterior depunerii cererii de plată, locatarul trebuie să procure orice fel de act al locatarului, de natură să probeze imposibilitatea plății chiriei în perioada specificată în actul adițional dintre locator și locatar.

Cu toate acestea, Legea nu exemplifică o categorie de acte care ar putea face dovada imposibilității de plată.

În cazul în care, prin normele de punere în aplicare a Legii nu se va clarifica acest aspect, exprimarea lacunară a Legii cu privire la actele justificative va reprezenta un adevărat obstacol în aplicarea sa.

Astfel, locatarii nu vor avea idee cui să se adreseze pentru a obține un astfel de act justificativ.

Dacă în cazul persoanelor fizice sau a practicanților de profesii liberale, s-ar putea susține că un astfel de înscris poate consta în adeverința de venit sau în actul de încetare a contractului de muncă/colaboare, în cazul persoanelor juridice lucrurile sunt mult mai complicate, întrucât nu există o autoritate care să emită un astfel de înscris.

Desigur, s-ar putea depune documente contabile, care să arăte situația financiară persoanei juridice pe perioada specificată în actul adițional dintre locator și locatar, dar vor fi acestea suficiente pentru ca organul fiscal să admită cerere locatarului, atât timp cât nu provine de la o autoritate publică?

Ca atare, organul fiscal va avea libertatea absolută de a decide dacă actul depus de către locatar este sau nu act justificativ în sensul art. 1, alin. (3), lit. c) din Legea, fără a avea însă la îndemână un reper legislativ în acest sens sau criteriile după care trebuie să se ghideze atunci când se pronunță asupra concludenței actului.

În acest context, iau naștere și alte întrebări, referitoare la actul prin care organul fiscal dispune respingerea cererii de amânare la plata chiriei, precum natura acestui act și posibilitatea de contestare a acestuia de către contribuabil. Poate contribuabilul să atace un astfel de act, pentru a evita un abuz din partea organului fiscal? Este acesta un act administrativ fiscal și urmează a fi contestat în conformitate cu dispozițiile legale în materia contenciosului administrativ fiscal?

Toate aceste întrebări nu par să își găsească răspunsul în cuprinsul actual al Legii.

Sub un al doilea aspect, pentru ca cererea de amânare la plata chiriei să fie admisibilă, trebuie îndeplinite și următoarele condiții:

a. chiria lunară specificată în actul adițional dintre locator și locatar specificat la art 1 alin. (3) litera b) să fie mai mică sau cel mult egală cu chiria din februarie 2020.

b. valoarea maximă a chiriei lunare din actul adițional să fie de maximum 10.000 RON pentru operatorii economici, pentru fiecare locație și maximum 2.000 RON pentru persoane fizice pentru o singură locație.

Neîntrunirea acestor condiții va conduce la respingerea cererii locatarului.

Potrivit art. 4 din Lege, amânarea la plata chiriei se aplică în mod corespunzător pentru toată perioada stării de urgență, precum și pentru luna următoare celei în care aceasta a încetat.

Adresele de e-mail la care se poate depune cererea de amânare la plată ar urma să fie comunicate ulterior pe paginile de internet ale organelor fiscale.

 

B. FACILITĂȚILE ACORDATE CONTRIBUABILILOR CARE OBȚIN VENITURI DIN CEDAREA FOLOSINȚEI BUNURILOR IMOBILE

Un al doilea set de măsuri prevăzut prin proiectul de lege la art. 2, alin. (2) are în vedere contribuabilii care reduc pe perioada anului 2020 contravaloarea folosinţei bunului imobil, stabilită în bani și/sau în natură, potrivit contractului încheiat între părți, cu cel puţin 30% faţă de contravaloarea folosinţei bunului imobil aferentă lunii februarie 2020.

Doar pentru această categorie de contribuabili, ar urma ca în anul 2020 să nu fie considerate venituri impozabile veniturile din cedarea folosinței bunurilor imobile obţinute în baza unor contracte de închiriere/subînchiriere sau uzufruct și reduse conform prevederilor art. 2, alin. (2) din Legea, anterior citate.

De asemenea, în anul 2020 nu intră în plafonul de calcul anual definit la art. 170 alin. (2) contravaloarea folosinţei bunului imobil, stabilită în bani și/sau în natură, potrivit contractului încheiat între părți, redusă cu cel puţin 30% faţă de contravaloarea folosinţei bunului imobil aferentă lunii februarie 2020. Măsurile anterior expuse sunt aplicabile și în cazul persoanele fizice care: (i) în anul 2019 au realizat venituri din cedarea folosinței bunurilor din derularea unui număr mai mare de 5 contracte de închiriere; (ii) începând cu anul 2020, au calificat aceste venituri în categoria veniturilor din activități independente; (iii) reduc pe perioada anului 2020 contravaloarea folosinţei bunului imobil, stabilită în bani și/sau în natură, potrivit contractului încheiat între părți, cu cel puţin 30% faţă de contravaloarea folosinţei bunului imobil aferentă lunii februarie 2020.

Și în acest ultim caz, contribuabilii pot beneficia de aceste măsuri este perioada pentru care s-a negociat scăderea contravalorii folosinţei bunului imobil, dar nu mai mult de 31 decembrie 2020.

Un al treilea set de măsuri, se aplică contribuabililor plătitori de impozit pe profit şi ai celor care datorează impozitul pe veniturile microîntreprinderilor, care reduc pe perioada anului 2020 contravaloarea folosinţei bunului imobil, stabilită în bani și/sau în natură, potrivit contractului încheiat între părți, cu cel puţin 20% faţă de contravaloarea folosinţei bunului imobil aferentă lunii februarie 2020.

În cazul acestei categorii de contribuabili, veniturile obținute din cedarea folosinței bunurilor imobile obţinute în baza unor contracte de închiriere/subînchiriere sau uzufruct sunt impozabile doar în proporţie de 80% din valoarea lor, dar numai venituri în ceea ce privește veniturile rezultate din contractele pentru care contribuabilii au redus contravaloarea folosinţei bunului imobile, cel puţin 20% faţă de contravaloarea folosinţei bunului imobil aferentă lunii februarie 2020.

Perioada pe care contribuabilii pot beneficia de aceste facilități este perioada pe care s-a negociat scăderea contravalorii folosinţei bunului imobil, dar nu mai mult de 31 decembrie 2020.

Legea nu prevede în varianta actuală, modalitatea în care se vor pune în aplicare aceste prevederile de la art. 2, alin. (1) – (5) din Lege, respectiv dacă și în acest caz reducerea contravalorii folosinței bunurilor imobile va trebui să se reflecte într-un act adițional la contractul de închiriere/ sunînchiriere sau uzufruct.

De asemenea, nu se menționează cum se va produce efectiv scutirea de la impozit, respectiv dacă și în acest caz este necesară o cerere prealabilă din partea contribuabilului, adresată organului fiscal, sau dacă beneficiile vor opera de drept la data declarării impozitului pe venit.

Aceste aspecte ar trebui să fie cuprinse în normele metodologice de punere în aplicare a Legii, pentru a nu da naștere la interpretări contrare, dar și pentru a veni în ajutorul contribuabililor ce intenționează să beneficieze de prevederile Legii.

***

Concluzionând, apreciem că măsurile propuse prin proiectul de lege adoptat de Camera Deputaților sunt de natură să vină în ajutorul locatarilor, dar și al locatorilor, fără a crea un dezechilibru în relațiile contractuale existente între aceștia.

Pe de altă parte, este necesară adoptarea unor norme metodologice de punere în aplicare a Legii, care să clarifice aspecte importante referitoare la demersurile pe care contribuabilii trebuie să le urmeze pentru a beneficia cu adevărat de facilitățile propuse, dar mai ales într-un termen rezonabil, dat fiind că, în contextul actual, celeritatea unor astfel de măsuri este esențială atât pentru derularea activităților economice, cât și pentru situația financiară a persoanelor fizice.